香港楼价上涨背后：失业率继续攀升 写字楼市场陷冰封

自3月底曾高见2.05厘（2.05%）后仍然回升，至5月份平均值一个月HIBOR已回升至0.83%。　　据21世纪经济报导记者理解，香港银行的按揭利率主要与HIBOR挂勾，目前的实际按揭利率已跌到至2.2%，刷新近两年以来的新高。

　　写字楼市场陷于冰封　　相比之下，香港经济衰退对商业地产市场的影响十分明显。作为全球金融中心的香港，摩天大楼鳞次栉比的中环租金曾多次 “喜”恨全球。中环是香港金融业的代名词，需要在中环的国际金融中心（IFC）、置地广场、交易广场下班是大多数香港金融业人士的自豪。

仍然以来，中环地区一向是外资金融机构的大本营。　　2019年全球最便宜的十大写字楼市场中，亚洲占到六席。其中，香港中环倒数四年夺得全球三高顶级写字楼榜首，每平方英尺的年租金高达2496港元，较第2位的伦敦西区每平方英尺租金222.7美元高达近45%。

　　然而，据21世纪经济报导记者理解，众多企业为掌控成本而争相自由选择搬出便宜的中环核心区。由于市场需求骤减，中环甲级写字楼上半年租金同比增加17.6%至每平方英尺100港元，在香港各区写字楼市场中跌幅仅次于。在出租市场需求趋不振的情况下，该区租金自去年四月高位上调了23.3%。　　仲量联行的统计数据表明，上半年退租的楼面面积高达130万平方英尺，刷新18年以来的新纪录，其中74%的面积坐落于港岛区。

今年上半年整体甲级写字楼新的租用楼面面积同比骤减53%。整体甲级写字楼市场期内袭港142万平方英尺胜招揽量（指追加供应面积多达已租赁面积），为有纪录以来整体市场最低的负招揽量。　　仲量联行商业部主管鲍雅历（Alex Barnes）回应，由于出租市场需求持续不振，整体甲级写字楼的空置率升到7.6%，刷新自2009年9月以来的新纪录。

“在不振的经济环境下，我们预料下半年的出租市场需求将持续下滑。中环租金在空置率下降的情况下，面对的上调压力将为各区仅次于，估算全年租金将增加25%至30%，但下半年跌幅料将不会收窄。”　　仍然以来，香港IFC被视作香港中环超强甲级写字楼的地标，瑞银、港交所、金管局等多个外资大行、监管机构的办公室都座落在此。据报导，澳洲投资银行麦格理与国际金融中心一期业主于今年4月底签订协议，提前两年退租20楼大部分面积，只保有数层楼面，较高峰时期的租用面积增加近一半。

日资券商野村证券于今年2月要求退租二期的25楼及27楼，整体面积由6层削减为4层。　　此外，租金急遽暴跌令其甲级写字楼的吸引力降低，造成涉及资产的价格在今年上半年同比暴跌14.1%。仲量联行的数据表明，在不明朗的市场前景下，买卖双方的希望价差不断扩大，写字楼总成交额上半年大幅度增加91%至31.1亿港元。

　　业界指出，去年以来的社会波动，变换今年的疫情影响，造成写字楼和商铺租金上调，是一种长时间的市场反应。此前，香港的房价和租金都偏高，短时调整并会转变香港作为国际金融中心的地位。

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